Unos nekretnine u kapital društva

Piše: mr. sc. Ida Dojčić

 

Članovi društva unose ili uplaćuju imovinu u društvo pri osnivanju ili dokapitalizaciji društva. Zakon o trgovačkim društvima propisuje (čl. 390.) da se ulog u društvo (d.o.o.) može unijeti ulaganjem stvari i prava. Ulog unošenjem u društvo stvari i prava mora se u cjelini unijeti prije upisa društva u sudski registar. Prema ZTD-u (čl. 391.), društvenim se ugovorom članovi društva mogu obvezati i na dodatne uplate novca ili ispunjenje drugih činidbi koje imaju imovinsku vrijednost, čime se ne povećava temeljni kapital društva. Dakle, pri osnivanju trgovačkog društva ulog može biti i nekretnina, međutim, nekretnine se mogu i naknadno unijeti u društvo kao povećanje temeljnog kapitala ili ulaganjem u neupisani kapital društva.

 

Oslobođenje od poreza na promet nekretnina pri unosu nekretnine u trgovačko društvo

 

Novim Zakonom o porezu na promet nekretnina, koji se primjenjuje od početka 2017., regulirano je (čl. 14.) porezno oslobođenje pri unosu nekretnine u trgovačko društvo.

Porez na promet nekretnina ne plaća se kada se:

  • nekretnine unose u kapital trgovačkog društva,
  • nekretnine stječu u postupku spajanja i pripajanja u smislu ZTD-a, te u postupku podjela trgovačkog društva u više trgovačkih društava.

Prema odredbama „starog“ Zakona o porezu na promet nekretnina (koji je bio u primjeni do konca 2016.), oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina primjenjivalo se samo ako je vlasnik trgovačkog društva ili njegov član unio nekretninu u temeljni kapital ili radi njegova povećanja. Isto je trebalo dokazati evidentiranjem tog povećanja u sudskom registru, što dakako iziskuje i određene troškove. Novim je Zakonom ovo oslobođenje prošireno na način da je plaćanja poreza na promet oslobođen svaki unos nekretnine vlasnika ili člana društva, neovisno kamo će se ta nekretnina pozicionirati – u temeljni kapital ili u rezerve. Dakle, vlasnik odnosno član trgovačkog društva može unijeti vlastitu nekretninu u trgovačko društvo na način da se nekretnina unese u temeljni kapital, ali ulaganje može biti i u kapitalne rezerve, te se u oba slučaja primjenjuje oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina. Međutim, treba naglasiti kako je Zakonom izričito navedeno da ako se tijekom poreznog nadzora utvrdi prividnost pravnog posla po osnovi kojeg je stečena nekretnina, utvrđuje se pripadajući porez na promet nekretnina.

Plaćanja poreza na promet nekretnina oslobođen je unos nekretnine u:

  • temeljni kapital društva,      
  • kapitalne rezerve.

Ukoliko je ugovor o unosu nekretnine u trgovačko društvo ovjeren kod javnog bilježnika, javni bilježnik će taj ugovor dostaviti Poreznoj upravi, čime se promet nekretnina smatra prijavljenim.

 

Unos nekretnina u trgovačko društvo kao osnivački ulog ili povećanje kapitala ne podliježe plaćanju poreza na promet nekretnina. Prema propisima o PDV-u, kada trgovačko društvo ili trgovac pojedinac unosi imovinu u drugo društvo ili u imovinu trgovca pojedinca, radi se o oporezivoj isporuci.

 

PDV pri unosu nekretnine u trgovačko društvo

 

Propisi o PDV-u ne sadrže odredbe o oslobođenju za unos nekretnine u kapital  društva. Sukladno čl. 17. Pravilnika o PDV-u, unos privatne (osobne – neposlovne) imovine u društvo ili u imovinu trgovca pojedinca ne podliježe oporezivanju, ali kada trgovačko društvo ili trgovac pojedinac unosi imovinu u drugo društvo ili u imovinu trgovca pojedinca, radi se o oporezivoj isporuci. Ako društvo, za unesena dobra u društvo, daje naknadu u obliku određenih prava povezanih s društvom drugom društvu ili članovima društva, davanje tih prava oslobođeno je PDV-a (čl. 40. st. 1. toč. f) Zakona o PDV-u).

 

Kod prometa nekretnina primjenjuju se odredbe čl. 40. st. 1. toč. j) i k) Zakona o PDV-u, sukladno kojima je oslobođena isporuka građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se one nalaze, osim isporuka prije prvog nastanjenja odnosno korištenja ili isporuka kod kojih od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma sljedeće isporuke nije proteklo više od dvije godine te isporuka zemljišta, osim građevinskog zemljišta. Dakle, PDV se plaća na isporuke građevina ili njihovih dijelova koje nikada nisu bile nastanjene odnosno korištene uključujući zemljište na kojem se nalaze, zatim na isporuke građevina ili njihovih dijelova uključujući zemljište na kojem se nalaze kod kojih od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma sljedeće isporuke nije proteklo više od 2 godine, te na isporuke građevinskog zemljišta. Promet nekretnina koje se ne smatraju novima te zemljišta koje se prema propisima o PDV-u ne smatra građevinskim podliježe porezu na promet nekretnina.

 

Međutim, treba spomenuti i mogućnost primjene odredbi o prijenosu gospodarske cjeline. Prijenos gospodarske cjeline ili pogona može biti uz plaćanje naknade (prodaja) ili u vidu uloga u trgovačko društvo. Prema Zakonu o PDV-u (čl. 7. st. 9.), kod prijenosa uz naknadu ili bez naknade ili u obliku uloga u društvo ukupne imovine ili njezinog dijela koji čini gospodarsku cjelinu na drugog poreznog obveznika (primatelja) smatra se da nije došlo do isporuke, a taj porezni obveznik smatra se pravnim sljednikom prenositelja. Isporukom dobara ne smatra se prijenos imovine poreznog obveznika (prenositelja) pod uvjetom da su prenositelj i primatelj porezni obveznici te da primatelj nastavlja sa obavljanjem gospodarske djelatnosti za koju ima pravo na odbitak pretporeza. U slučaju neispunjenja navedenih uvjeta radi se o oporezivoj isporuci dobara, te je isporučitelj obvezan obračunati i platiti PDV.

 

Gospodarska cjelina je sva imovina i obveze što u poslovnom i organizacijskom smislu čini samostalni subjekt, odnosno subjekt sposoban za samostalno poslovanje.

 

Pojam gospodarske cjeline u poreznom smislu obuhvaća prijenos takve cjeline i u računovodstvenom (bilančnom) smislu, odnosno prijenos poslovne cjeline/pogona koji mogu nastaviti samostalno obavljati dotadašnju djelatnost, pri čemu je bitno da se kao sastavni dio te gospodarske cjeline prenesu stvari, prava (potraživanja) i obveze koje se odnose na gospodarsku cjelinu. Ako uz imovinu neće biti prenijeta i sva prava i obveze koje se odnose na tu gospodarsku cjelinu, ne radi se o prijenosu gospodarske cjeline, već o unosu imovine jednog društva trgovačko društvo, što predstavlja oporezivu isporuku u smislu PDV-a.

 

Kada se prenosi gospodarska cjelina ili pogon u čijem su sastavu i nekretnine koje nisu predmet oporezivanja PDV-om, tada te nekretnine podliježu oporezivanju porezom na promet nekretnina (4%) ili su oslobođene plaćanja poreza na promet nekretnina ako se ulažu u temeljni ulog ili u rezerve društva.

 

Ulaganja dioničara ili članova društva u neupisani kapital društva ne smatra se oporezivim prihodom, pod uvjetima propisanima čl. 10. Pravilnika o porezu na dobit.

 

Porez na dobit kod ulaganja u neupisani kapital

 

Pravilnika o porezu na dobit propisano je (čl. 10.)  postupanje koje nema utjecaja na poreznu osnovicu, u slučaju kada se u društvo ulaže imovina, a ulog nije registriran na trgovačkom sudu kao povećanje temeljnog kapitala. Prema tim odredbama, pod ulaganjem dioničara ili člana društva u neupisani kapital društva razumijeva se ulaganje u novcu, stvarima i pravima predanim društvu na raspolaganje u poslovne svrhe, a koja ne potječu od obavljanja djelatnosti društva. O ulaganju mora postojati društveni ugovor ili druga pisana isprava. 

 

Ako se ulaganje člana društva ili dioničara ne registrira kao povećanje temeljnoga kapitala, za uloženu imovinu mora se osigurati status imovine društva. Smatra se da je ulaganje steklo status imovine društva ako na temelju takvog ulaganja ne postoji ni sadašnja ni buduća obveza društva, te da društvo imovinu posjeduje i s njom neograničeno raspolaže. Neograničeno raspolaganje imovinom podrazumijeva da se na društvo prenosi pravo činjeničnog (faktičkog) vlasništva, odnosno pravo gospodarske pripadnosti dobra društvu. U skladu s navedenim, za porezne svrhe nije bitno na kojoj se poziciji u pasivi iskazuje povećanje kapitala, ako su ispunjeni uvjeti iz čl. 10. Pravilnika. 


< NATRAG